Ungleichgewichte im Wohnungsmarkt

29.08.2022 – Die Ungleichgewichte im schweizerischen Immobilienmarkt nehmen weiter zu. Damit setzt sich die Entwicklung fort, die seit Mitte des letzten Jahrzehnts zu beobachten ist. Dies zeigt die neueste Ausgabe des Monitors «Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt», der jährlich im Auftrag des BWO verfasst wird. Der Monitor zeigt auch, dass die Kluft zwischen Miete und Wohneigentum zunimmt. Trotz einer leichten Entspannung auf nationaler Ebene verknappt sich der Wohnraum regional teilweise deutlich, vor allem im Raum Zürich und Zug. Lässt die Bautätigkeit im Bereich von Mietwohnungen nach, führt dies in einzelnen Regionen zu einer unbefriedigenden Versorgungssituation oder verstärkt diese.

In einer Gesamtbetrachtung entwickelten sich das Haushaltswachstum und die Bautätigkeit 2021 beinahe im Gleichschritt. Das Bild einer leichten Entspannung täuscht allerdings, da diese praktisch ausschliesslich in der Genferseeregion stattfand. Sowohl im Bereich der Mietwohnungen als auch beim Wohneigentum war dort ein Rückgang des Nachfrageüberhangs zu beobachten. Gleichzeitig ist die Genferseeregion die am stärksten wachsende Grossregion der Schweiz, mit einer deutlich überwiegenden Zunahme schweizerischer Haushalte.

Zunehmende Marktanspannung in der Zentralschweiz und der Region Zürich

Bezogen auf das Haushaltswachstum lagen die Zuwachsraten der schweizerischen und ausländischen Haushalte auf dem Niveau des Vorjahres. Während insgesamt die Anzahl der Schweizer Haushalte leicht stärker anstieg, war die stärkste Zunahme ausländischer Haushalte 2021 in der Zentralschweiz zu beobachten. Diese Region weist zusammen mit der Region Zürich den knappsten Wohnungsmarkt der Schweiz auf und dies sowohl beim Wohneigentum als auch bei den Mietwohnungen.

Diese beiden Regionen weisen vor allem im unteren Mietpreissegment eine deutliche Anspannung auf und sind eindeutig unzureichend versorgt. Den Gegenpol zu diesen sehr knappen Märkten bildet der Kanton Tessin, der über den entspanntesten Markt der Schweiz verfügt.

Dazwischen befinden sich die übrigen Regionen der Schweiz, die über alles gesehen beinahe im Gleichgewicht sind. Dies ist vorwiegend in der Nordwestschweiz und der Ostschweiz sowie etwas weniger stark im Espace Mittelland der Fall (BE, FR, JU, NE, SO). Dort bilden die Mietwohnungsmärkte den Puffer für das knappe Wohneigentum.

Diese Pufferfunktion ist auch notwendig, denn die Wohneigentumsquote hat sich 2021 reduziert. Die Eigentumsquoten bewegen sich noch in der Grössenordnung von rund 41 Prozent für schweizerische und von 12 Prozent für ausländische Haushalte. Entsprechend sind auch die ausländischen Haushalte nicht die primäre Ursache des Preisanstiegs beim Wohneigentum. 

Die deutlichen Anzeichen der Überhitzung auf dem Wohnungsmarkt werden sich 2022/2023 mit hoher Wahrscheinlichkeit abschwächen. Ob daraus in den Brennpunkten Zürich und Zentralschweiz eine Entspannung resultiert, bleibt abzuwarten. Rückläufige Tendenzen schwächen die Binnennachfrage, wobei die Entwicklung der Zuwanderung und der Bautätigkeit offen bleibt.

Der Monitor Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt

Der seit dem Jahr 2009 von der Arbeitsgemeinschaft Meta-Sys AG / ZHAW im Auftrag des BWO erstellte Monitor «Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt» verfügt über drei charakteristische Merkmale. Diese unterscheiden ihn von anderen Marktanalysen: Erstens liegt der Fokus auf der Entwicklung der In- und Ausländerhaushalte sowie von deren Einkommen. Das sind die wesentlichen Nachfragetreiber. Zweitens werden die Miet- und Wohneigentumsmärkte als Gesamtes analysiert, um der gegenseitigen Pufferfunktion Rechnung zu tragen und eine Gesamtsicht auf die Versorgung zu erhalten. Drittens werden verschiedene Preis- und Kaufkraftklassen analysiert.

Die Resultate liegen in Form von Kurzberichten für die ganze Schweiz und für die sieben vom Bundesamt für Statistik definierten Grossregionen vor.