Déséquilibres sur le marché du logement

29.08.2022 – Les déséquilibres du marché immobilier suisse continuent de s'aggraver. Cette évolution s'inscrit dans la continuité de celle observée depuis le milieu de la dernière décennie. C'est ce que montre la dernière édition du Moniteur "Libre circulation des personnes et marché du logement", rédigé chaque année sur mandat de l'OFL. Le moniteur montre également que l'écart entre la location et la propriété du logement s'accroît. Malgré une légère détente au niveau national, l'espace habitable se raréfie parfois nettement au niveau régional, surtout dans les régions de Zurich et de Zoug. Si l'activité de construction dans le domaine des logements locatifs s'essouffle, cela conduit dans certaines régions à une situation d'approvisionnement insatisfaisante ou la renforce.

D'un point de vue global, la croissance des ménages et l'activité de construction ont évolué presque au même rythme en 2021. L'image d'une légère détente est toutefois trompeuse, car elle s'est produite presque exclusivement dans la région lémanique. On y a observé un recul de l'excédent de la demande, tant dans le domaine des logements locatifs que dans celui des logements en propriété. Parallèlement, la région lémanique est la grande région de Suisse qui connaît la plus forte croissance, avec une augmentation nettement prépondérante des ménages suisses.

Tensions croissantes sur le marché en Suisse centrale et dans la région de Zurich

En ce qui concerne la croissance des ménages, les taux de croissance des ménages suisses et étrangers se sont maintenus au niveau de l'année précédente. Alors que dans l'ensemble, le nombre de ménages suisses a augmenté légèrement plus fortement, la plus forte augmentation des ménages étrangers a été observée en 2021 en Suisse centrale. Cette région présente, avec la région de Zurich, le marché du logement le plus tendu de Suisse, et ce tant pour les logements en propriété que pour les logements en location.

Ces deux régions présentent une nette tension, surtout dans le segment inférieur des loyers, et sont clairement insuffisamment approvisionnées. Le canton du Tessin, qui dispose du marché le plus détendu de Suisse, constitue le pôle opposé à ces marchés très serrés.

Entre les deux, on trouve les autres régions de Suisse, qui sont presque en équilibre sur l'ensemble. C'est surtout le cas dans le nord-ouest de la Suisse et en Suisse orientale, et dans une moindre mesure dans l'Espace Mittelland (BE, FR, JU, NE, SO). Là, les marchés du logement locatif font office de tampon pour la rareté des logements en propriété.

Cette fonction de tampon est également nécessaire, car le taux de logements en propriété s'est réduit en 2021. Les taux de propriété se situent encore dans un ordre de grandeur d'environ 41 pour cent pour les ménages suisses et de 12 pour cent pour les ménages étrangers. En conséquence, les ménages étrangers ne sont pas non plus la cause première de la hausse des prix de la propriété du logement. 

Les signes évidents de surchauffe sur le marché du logement vont très probablement s'atténuer en 2022/2023. Reste à savoir s'il en résultera une détente dans les points chauds que sont Zurich et la Suisse centrale. Les tendances à la baisse affaiblissent la demande intérieure, l'évolution de l'immigration et de l'activité de construction restant ouverte.

Le Moniteur de la libre circulation des personnes et du marché du logement

Le moniteur "Libre circulation des personnes et marché du logement", élaboré depuis 2009 par la communauté de travail Meta-Sys AG / ZHAW sur mandat de l'OFL, présente trois caractéristiques distinctives. Celles-ci le distinguent des autres analyses de marché : premièrement, l'accent est mis sur l'évolution des ménages suisses et étrangers ainsi que de leurs revenus. Ce sont les principaux moteurs de la demande. Deuxièmement, les marchés de la location et de l'accession à la propriété sont analysés dans leur ensemble afin de tenir compte de leur fonction de tampon mutuel et d'obtenir une vision globale de l'offre. Troisièmement, différentes catégories de prix et de pouvoir d'achat sont analysées.

Les résultats sont disponibles sous forme de rapports succincts pour l'ensemble de la Suisse et pour les sept grandes régions définies par l'Office fédéral de la statistique.